공장 임대차 계약절차 (화성지역 개별입지 기준임)
1. 임차할 건물면적. 부지면적 확정
- 소형공장의 면적은 대부분 200-500㎡(60-150평) 사이임
- 마당 면적은 자연녹지지역일 경우는 건물 면적의 약 3배,
계획관리지역일 경우는 건물 면적 정도로 추산하면 됨
(계산상으로는 마당이 넓지만, 건물이격등의 관계로 사용하지 못하는 부분 많음)
2. 건축물의 용도. 토지의 지역지구. 인허가 검토
- 200-500㎡(60-150평) 공장의 건축물 용도는 대부분 제2종근린생활시설(제조업소)임
- 화성 지역내의 공장 지대에는 대부분 산업단지 처럼 공장단지 안내판이 붙어 있으나
대다수(거의 대부분)가 계획입지(산업단지)가 아닌 개별입지임
- 공장등록등의 인허가 사항은 사전에 관련기관에 문의 해야함
- 식품가공업, 위험물시설 등의 특이 업종은 정화조용량, 공공하수처리장 관로연결 여부 등의
관련사항 검토 필요할 수도 있음.
3. 임차할 지역 선정
- 화성 지역은 고속도로등의 접근성은 대부분 양호함
- 향남IC등 일부지역은 차량정체가 심한 지역도 있음
4. 진입도로 적정성 검토
- 화성 지역 공장지대의 이면도로는 좁은 경우가 많기 때문에 진입도로 폭에 유의 하여야 함
- 특히 진입도로 상의 굴절진입 부분에 유의 하여야 함(90°꺽이는 도로 가끔 있음)
5. 임대차 계약서 작성
- 준비물 : 신분증.도장(법인은 법인도장)
6. 계약금 입금
- 통상적으로 계약금은 계약후 바로 임대인 통장으로 송금함(보증금의 약10%)
- 보증금은 대부분 월차임의 10-12배 책정함(월세가 100만원인 경우 1,000만원-1,200만원)
7. 중개수수료 지급
- 거래금액의 1천분의 9이내. 협의
(예) 보증금 1천만. 월임대료 100만. 수수료 0.9%
10,000,000+(1,000,000×100)×0.9 = 990,000(부가세 별도)
8. 중도금 입금
- 통상적으로 중도금은 대부분 별도로 지불치 않으나, 필요시 중도금 조항 약정할 것
9. 잔금 입금
- 통상적으로 잔금일에 무통장 입금시킴(영수증은 대부분 발행하지 않으나 필요시 받을것)
- 잔금입금 후 부터는 공장입주와 상관없이 건물관리 해야함(도난.훼손등)
- 전기검침은 입주 당일에 꼭 하여야 함
- 수도요금은 소형 기계가공 공장의 경우 특이한 사항이 없으면 대부분 간단히 정산함
10. 사업자 등록
- 계약서 지참하여 화성세무서(수원대.인근)에 신청
- 인터넷 신청 가능
11. 전기사용자 명의변경. 전기승압. 감압
- 한전에 사용자 명의변경 신청(사용요금 세금계산서 발급)
- 사용량보다 기존전력이 많을시 임대인과 협의후 감압신청
- 차후 사용량 대비하여 기존전력은 여유가 있으면 좋음(승압비용 많이 소요됨)
12. 월 임대료 입금
- 계약서상의 임대료 지불일에 임대인 통장으로 송금함
- 임대료의 부가가치세는 대부분 별도임(세금계산서 발급시 10% 추가금액 함께 송금)
- 임대료 입금은 통상적으로 대부분 후불로 계약하는 경우가 많음
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